Créé par la loi Alur de 2014, le Diagnostic Technique Global est indispensable pour être informé de la bonne santé, ou non, du bâtiment. Il recense notamment les travaux à effectuer, et apporte des informations aux potentiels acheteurs d’un logement dans l’immeuble.
C’est quoi le diagnostic technique global ?
Le diagnostic technique global (DTG), est en quelque sorte l’état des lieux complet d’un immeuble. Il sert à vérifier que celui-ci est bien en conformité au regard de la sécurité et des réglementations, que la copropriété qui le gère est à jour de ses factures, mais aussi ce qu’il en est de sa situation énergétique. Dans un contexte de renchérissement de l’énergie, ce dernier point s’avère crucial.
C’est sur ce document que vont se baser les travaux effectués dans l’immeuble.
À quoi sert un diagnostic technique global ?
La première fonction du DTG est la vérification de la performance énergétique du bâtiment. Cela permet d’envisager des travaux d’optimisation, lesquels peuvent être en partie financés par des subventions d’État. La réduction des dépenses énergétiques est un des sujets les plus abordés en assemblée générale de copropriétaires. En effet, elle peut faire baisser les charges que payent chacun des copropriétaires ou leurs locataires.
La seconde utilisation du DTG, c’est la planification de tous les travaux, par ordre de priorité, avec une évaluation du budget. C’est ainsi que va pouvoir être utilisé le fond de travaux de la copropriété. Le DTG va aider à lisser les dépenses sur les dix prochaines années. En optant pour un plan pluriannuel de travaux, les copropriétaires s’assurent une meilleure maîtrise des coûts et s’évitent de mauvaises surprises.
Quelles informations contient le diagnostic technique global ?
Le DTG comporte plusieurs éléments :
- La description de l’état des parties communes et installations de l’immeuble qu’elles soient intérieures (ascenseur, couloirs, entrées, etc.) ou extérieures (jardins, allées, parkings, etc.).
- Sa situation au regard des normes de sécurité en vigueur.
- Sa situation vis-à-vis des obligations légales et réglementaires du Code de la construction.
- Son audit financier concernant le syndicat des copropriétaires : les dépenses en cours, s’il y a des impayés, etc.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
À noter : lorsque l’on met en copropriété un immeuble construit il y a plus de dix ans, il est obligatoire de faire établir un diagnostic technique global de copropriété.
Le diagnostic technique global est-il obligatoire pour les copropriétés ?
Auparavant facultatif, le DTG devient obligatoire pour tous les syndicats de copropriétaire d’immeubles à usage de logements, bureaux ou commerces selon le calendrier suivant :
- Le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots.
- Le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots.
- Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots au plus.
Enfin, dans le cadre d’une procédure administrative, notamment pour vérifier la sécurité et la salubrité d’une copropriété, l’autorité concernée peut être amenée à exiger un DTG de la part du syndicat ou, à défaut, en faire réaliser un à ses frais.
Qui décide de la réalisation d’un diagnostic technique global ?
La décision de faire réaliser le DTG revient à l’assemblée générale des copropriétaires et chacun des propriétaires doit être informé de la situation générale de l’immeuble.
Le prix d’un DTG varie énormément selon la taille de la copropriété et le type de professionnel auquel le syndicat fait appel. Il peut toutefois être allégé. En effet, de nombreuses communes, soucieuses d’économie d’énergie ont mis en place des aides pour les financer.
Qui réalise le diagnostic technique global ?
Seul un professionnel habilité peut réaliser un DTG. Il est possible de faire appel à un bureau d’étude, à un architecte ou à un technicien spécialiste des installations de chauffage, de production d’énergie et de climatisation (thermicien).
Quel qu’il soit, le professionnel qui réalise un DTG doit maîtriser un certain nombre d’éléments :
- L’aspect juridique, c’est-à-dire tous les textes de loi concernant l’habitat ou la construction, que ce soient les normes de sécurité ou d’accessibilité aux bâtiments ou les règles de copropriété.
- La réglementation juridique et technique liée aux bâtiments.
- L’analyse de la gestion financière de la copropriété afin d’être en mesure d’évaluer sa capacité à payer les travaux.
- La connaissance de tous les modes de construction, qu’ils soient traditionnels ou récents, gros œuvre et second œuvre.
- Les types de sinistres qui peuvent affecter une copropriété.
- Les différents types de bâtiment, de matériaux ou d’équipements techniques.
- La connaissance de l’aspect thermique des bâtiments, en particulier pour envisager leur optimisation énergétique.
Le professionnel devra présenter au syndicat tous ces justificatifs de compétences : diplômes ou attestations ainsi qu’une assurance et une attestation sur l’honneur.
A noter enfin qu’une fois réalisé, le DTG sera inséré dans le carnet d’entretien de la copropriété et pourra donc être consulté à tout moment par les copropriétaires.