Le règlement de copropriété est un document de référence qui régit l’organisation, l’administration et le fonctionnement d’un immeuble. C’est le syndic qui est en charge de veiller à sa bonne application, pour garantir le respect des règles de voisinage et de conformité. Quel est le contenu précis de ce document incontournable en copropriété ? Nous vous listons ci-dessous 10 points à retenir sur le règlement de copropriété.
1. Un document obligatoire et accessible aux copropriétaires et occupants
Une première précision s’impose : au regard de la loi, toute copropriété doit obligatoirement établir un règlement de copropriété. Celui-ci doit être rédigé par un professionnel habilité, comme un notaire, et être porté à la connaissance de tous les copropriétaires et occupants de l’immeuble, qui sont tous tenus au respect de ses règles. Si, en tant que locataire ou propriétaire, vous n’avez pas de copie du règlement de copropriété en votre possession, vous pouvez en faire la demande auprès de votre bailleur, de votre syndic, ou d’un membre du conseil syndical. Les syndics ont l’obligation légale depuis la loi ALUR de mettre ce document à disposition au format numérique, par le biais d’un extranet copropriété.
2. Il fixe les conditions de jouissance des parties privatives
Parmi les dispositions établies par le règlement de copropriété, on compte les règles de jouissance des parties privatives. En effet, si les locataires sont tenus à un certain nombre d’obligations quant à l’occupation d’un logement vis-à-vis de leur bailleur, les copropriétaires aussi doivent se plier aux usages fixés par le règlement de copropriété (et porter ces derniers à la connaissance de leurs éventuels locataires). Celui-ci peut, par exemple, proscrire l’utilisation de barbecues sur un balcon ou dans un jardin privatif, interdire d’accrocher du linge aux fenêtres, imposer une couleur spécifique pour les volets, ou limiter les travaux à certaines plages horaires.
3. … et les conditions d’utilisation des parties communes
Dans les parties communes également, certaines règles s’appliquent pour le confort et la bonne entente de tous. Le règlement de copropriété détaille celles-ci : il établit, par exemple, les horaires d’ouverture de la loge du gardien, il énumère les possibilités de circulation dans les jardins, parcs et espaces verts (les enfants sont-ils libres d’y jouer sans surveillance ; les animaux de compagnie peuvent-ils y circuler en liberté ?), il liste les zones laissées à la disposition de tous les copropriétaires (comme le local à vélos), rappelle les principes de tri des déchets et les consignes d’usage du local à poubelles, etc.
4. Il indique la destination de l’immeuble
Élément crucial du règlement de copropriété, la destination de l’immeuble détermine l’usage qui peut être fait de l’immeuble et de ses différentes parties privatives. On distingue :
- l’usage d’habitation, réservé uniquement à la vie personnelle ;
- l’usage professionnel, qui permet l’installation d’un ou de plusieurs commerces dans la copropriété ;
- l’usage mixte, qui autorise les deux options à la fois.
Cette notion est très importante : tout copropriétaire ou occupant souhaitant ouvrir un commerce doit d’abord se référer au règlement pour savoir si la destination de l’immeuble lui en donne le droit. Cette dernière ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, à l’occasion d’une assemblée générale.
5. Il détermine les parties communes spéciales et/ou à jouissance privative
Certaines parties d’un immeuble peuvent faire l’objet de règles spécifiques : un local à vélos ou un parking peuvent n’être affectés qu’à un seul des bâtiments, une partie d’un jardin peut être réservée à l’usage d’un ou plusieurs copropriétaires, une cave peut relever de la jouissance privative de certains occupants, etc. Le cas échéant, c’est le règlement de copropriété qui liste explicitement ces parties communes «spéciales». Aussi, par exemple, si un copropriétaire s’octroie l’usage d’un local à vélos, mais que le règlement ne précise rien à ce sujet, celui-ci est en tort et s’avère tenu de laisser les autres occupants disposer de leur plein droit de cette partie commune.
6. Il recense les quotes-parts des copropriétaires
C’est aussi le règlement de copropriété qui établit les quotes-parts et leur méthode de calcul. Pour rappel, les quotes-parts représentent la proportion des parties communes revenant à la charge financière de chaque copropriétaire. Chacun d’entre eux, en plus de la jouissance de ses parties privatives, est donc détenteur d’un certain pourcentage des parties communes, selon le nombre de lots qu’il ou elle possède et leur superficie. C’est en fonction du nombre de quotes-parts que sont fixés les montants des charges et leur répartition entre les copropriétaires.
7. Il liste les règles d’administration des parties communes
Le règlement de copropriété ne détermine pas seulement les modalités d’usage des parties communes, il établit aussi les principes de leur administration. Ces règles précisent, outre les obligations légales, la manière dont la copropriété s’organise pour veiller à l’entretien, à la réparation et à la maintenance de l’ensemble des parties communes de l’immeuble. Le document établit par exemple la présence ou non d’un conseil syndical, le fonctionnement de ce dernier, ainsi que les modalités de vote en assemblée générale.
8. L’état descriptif de division de l’immeuble y est généralement inclus
C’est aussi le règlement de l’immeuble qui rappelle le nombre total de lots et leur répartition, à travers l’état descriptif de division, qui y est annexé. Celui-ci précise le numéro, l’emplacement et la superficie de chaque lot, le nombre de tantièmes qui s’y trouve rattaché, les charges qui incombent à leur propriétaire… Cet inventaire des lots privatifs fait foi en cas de litige éventuel entre copropriétaires quant à la jouissance d’une partie de l’immeuble.
9. Il est possible de le modifier
Le règlement de copropriété doit obligatoirement être établi dès la mise en place de la copropriété, mais il n’est pas immuable : il peut être modifié sous certaines conditions, à la suite d’un vote des copropriétaires au cours d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. La ou les modifications du règlement de copropriété doivent être portées à l’ordre du jour au préalable, et soumises aux voix au même titre que les autres résolutions. Attention, toutes les modifications n’impliquent pas la même règle de majorité : pour changer la répartition des charges, il faut un vote à majorité absolue ; pour changer les règles d’usage et d’administration des parties communes, il faut une double majorité ; pour modifier la destination de l’immeuble, il faut un vote unanime.
10. Le non-respect des dispositions expose à une sanction
Le syndic est garant du respect du règlement de copropriété. À ce titre, c’est lui qui est responsable de l’application de sanctions en cas de manquement aux règles. Cela passe d’abord par un courrier informatif à destination du copropriétaire. À noter que ce dernier est responsable des éventuelles entorses de son locataire au règlement de copropriété. En cas de récidive malgré ce rappel à l’ordre, le tribunal peut être saisi par le syndicat représenté par son syndic ou un copropriétaire individuel. Un constat d’huissier sera alors requis pour faire état de l’infraction. Le SDC peut se substituer au copropriétaire bailleur pour demander jusqu’à l’expulsion du locataire. Quant au copropriétaire en question, il se met en défaut et s’expose à une demande d’indemnisation de la part du SDC.